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A satisfação de ter realizado um bom negócio está estampada no rosto de muitas pessoas que há pouco mais de 10 anos resolveram comprar ou investir em imóveis na região Leste Fluminense. Em uma pesquisa realizada pelo O FLU Habitação, ficou constatado que os imóveis em Niterói, São Gonçalo, Itaboraí e Maricá apresentaram uma média de valorização de cerca de 330%. E rendimentos que, segundo cálculos do Banco Central, superam investimenntos de fundos de renda fixa como poupança, tesouro nacional e previdência privada.
Em Niterói, por exemplo, um apartamento com sala de dois ambientes, dois quartos e garagem na Miguel de Frias, em Icaraí, era vendido, em 2001, por R$ 140 mil. Atualmente, um imóvel com características semelhantes, na mesma rua, custa R$ 680 mil. Uma valorização de 345,71%.
Há dez anos, em São Gonçalo, uma casa de dois quartos com duas vagas de garagem, no Porto Novo, custava R$ 50 mil. Nos dias de hoje, um imóvel com metragem e igual quantidade de cômodos no mesmo bairro sai por R$ 190 mil, apresentando um aumento de 280%.
Alguns imóveis de Maricá apresentaram um crescimento de 400%. Em 2001, uma casa com dois quartos, próxima do Centro da cidade, era comprada por R$ 27 mil. Hoje, uma casa semelhante é vendida por R$ 135 mil.
Uma casa nova, com dois quartos, próxima ao Centro de Itaboraí, custava R$ 35 mil. Após dez anos, este imóvel pode ser encontrado ao preço de R$ 135 mil, valorização de 257,14% no mercado imobiliário.
Foram utilizados como base para a pesquisa anúncios de venda de imóveis, publicados em 2001 e em 2011, nos classificados de O FLUMINENSE.
Cálculos animadores para donos de imóveis
Se há dez anos, a pessoa que comprou o apartamento da Rua Miguel de Frias, por R$ 140 mil, resolvesse investir este dinheiro em uma poupança, hoje o valor que o investidor receberia, se não-tivesse feito nenhum tipo de movimentação na conta, é de aproximadamente R$ 313 mil, o que representa um rendimento de 123,63% e R$ 367 mil a menos no bolso.
Mas se a mesma quantia fosse aplicada em títulos do Tesouro Nacional, que é uma fonte de investimento sem riscos, segundo Cláudio Considera, professor de Economia da Universidade Federal Fluminense (UFF), o rendimento seria de 317,06%, o que eqüivale a R$ 583 mil.
O Certificado de Depósito Interbancário (CDI) – utilizado como parâmento para os investimentos em fundos de previdência privada – rendeu, na última década, 314,88%. Neste caso, se o valor investido fosse R$ 140 mil o ganho ao final do período seria de R$ 580 mil.
Em todos os casos os rendimento foram inferiores se § comparados com a valorização dos imóveis em Niterói, que apresentaram uma média de crescimento de 385%.
“Há de se considerar que as aplicações em letras do Tesouro e CDI têm custos de administração que reduzem um pouco a rentabilidade. Outro aspecto a considerar é o fato de que imóveis se valorizaram muito graças à elevação da demanda puxada pelo crédito do governo e pela elevação da renda devida ao crescimento da economia”, explica.
Ainda de acordo com o economista da UFF, a enorme valorização se deve aos investimentos do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj), que está sendo construído em Itaboraí e que atrai moradores e outras grandes empresas.
Já na opinião do economista Pedro Seixas, coordenador do MBA em Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), estes resultados vistos em dez anos são uma recuperação dos valores que estavam estagnados há quase 20 anos.
“Quem investiu em imóveis na região Leste Fluminense conseguiu tirar uma boa vantagem. Mas é preciso ressaltar que todo investimento é uma aposta. E é por isso que, antes de comprar um bem, é preciso analisar região por região e ver se o rendimento será satisfatório, porque alguns bairros não se valorizam como os outros”, alerta Seixas.
Niterói se destaca no setor imobiliário
Há seis anos, a funcionária pública Heloisa Affonso, de 49 anos, resolveu trocar a sua casa em Icaraí por três apartamentos no local e não se arrepende.
“Na época eu morava com a minha mãe e recebemos uma proposta de compra da nossa casa. Fizemos um ótimo negócio, pois continuamos morando em Icaraí e a nossa casa se transformou em três apartamentos”, conta Heloisa, completando que neste período seu apartamento estava avaliado em R$ 320 mil e atualmente custa R$ 480.
“Estou muito satisfeita. Em seis anos meu imóvel teve uma valorização de 50%. E acredito que esse crescimento será contínuo. Conheço muitas pessoas que estão trocando o Rio de Janeiro por Niterói. A questão da qualidade de vida é o principal atrativo da cidade”, ressalta, afirmando que a cidade deve ficar mais valorizada depois de receber investimentos em segurança e infraestrutura.
São Gonçalo
Quem se surpreendeu com a valorização dos seus imóveis foi a comerciante Elizângela de Almeida Pirez, de 37. Segundo ela, apostar na compra de imóveis sempre foi um de seus objetivos.
“Considero o investimento em imóveis como um dos mais seguros e rentáveis. Há pouco mais de 10 anos, eu e meu marido compramos dois apartamentos de dois quartos em um condomínio em São Gonçalo. Cada imóvel custou R$ 25 mil na época. Atualmente, os apartamentos podem ser vendidos por R$ 150 mil. Tivemos, em dez anos, um rendimento de 500% e em nenhum tipo de investimento eu teria esse retorno”, contabiliza.
“Quem é de Niterói ama essa cidade e com essa valorização é melhor ainda. Minhas filhas amam Icaraí. Aqui o jovem se diverte, frequenta bons restaurantes e bares sem ter que dirigir. É tudo pertinho de casa. Isso é realmente muito bom”, defende a funcionária pública.
Ainda de acordo com Elizângela, nos últimos anos ela e o marido conseguiram comprar mais três imóveis na região, o que passou a ser um dos complementos de renda.
“Os imóveis estão alugados e o valor deles continua crescendo. E um complemento de renda seguro”, destaca o gerente de vendas da Francisco Egito Imóveis, Niterói é uma cidade pequena e tem como grande atrativo o fácil deslocamento, além do comércio variado.
“Aqui é mais fácil ir de um bairro ao outro. Dependendo do lugar que a pessoa deseja ir, ela pode fazer o percurso a pé, sem o transtorno de ter que pegar o carro ou qualquer outro
Chegada de empresas faz cenário mudar
Segundo Suellen Sampaio, gerente administrativa da Vilage Imóveis, a valorização de São Gonçalo aconteceu há pouco mais de dois anos.
“A cidade passou por uma transformação positiva por meio de transporte”.
A gerente administrativa da Vilage ainda ressalta que as unidades habitacionais e os terrenos no entorno dos shoppings da cidade tiveram uma valorização supreendente.
“Há sete anos, a cidade ganhou dois grandes empreendimentos comerciais, deixando os bairros com valor de mercado maior”.
“A intenção das construtoras é verticalizar o Cenraí e o bairro Vital Brazil que receberam vários lançamentos na cidade, a Região Oceânica, segundo construtoras, onde ainda prevalecem os condomínios de casas, também não para de expandir.
“O mercado imobiliário da Região Oceânica teve um crescimento em torno de 10% ao ano e a tendência do mercado é crescer mais ainda. Guardadas devidas proporções, esta região teve uma valorização maior que a Barra da Tijuca”, destaca Wilson Dreux, gerente de vendas do Grupo Imóveis.
A Efer Construtores Associados entrou este ano em Niterói e vai lançar um residencial em Icaraí com cerca de 110 unidades. Carlos Eduardo Penna, diretor da empresa, destaca a grande demanda por imóveis na cidade puxada pela segurança e pela qualidade de vida.
“A cidade é tranqüila e estratégica. Mesmo com a enorme valorização, morar em Niterói ainda é mais barato que no Rio. E, sem dúvida, um grande investimento comprar imóvel tanto para morar quanto para investir”, diz Penna.
Na opinião de Sandro Rangel, diretor de vendas da Ética Imobiliária, o mercado de São Gonçalo tinha o crescimento lento há alguns anos, mas hoje o cenário mudou.
“Essa é a hora de investir na cidade. São Gonçalo é um município em fase de desenvolvimento e o bom retorno é certo”, indica Rangel.
Maricá em plena expansão
Distrito mais próximo de Niterói e São Gonçalo, Maricá estima um crescimento de 390% na população até 2016, podendo chegar a 500 mil habitantes. O crescimento e a valorização da cidade se devem principalmente à proximidade com Itaboraí, onde será instalado o Complexo Petroquímico do Estado do Rio de Janeiro (Comperj).
Quem aproveitou a boa fase do município foi a pesquisadora e doutora em letras Regina Célia da Silva Costa, de 51. Proprietária do condomínio Jardins da Costa, em Inoã, Regina loteou o terreno e o vendeu em partes.
“Quando criança morava com minha família em um ter¬reno de mais de 80 mil metros quadrados. Quando meu pai morreu até pensamos em vender o espaço, mas desistimos, pois a região ainda não estava valorizada”, relata Regina.
Em 2003, ela e seu marido, Francisco Chalréo, contrataram uma empresa que avaliou o terreno em R$ 500 mil. Mas o casal achou o valor pequeno para o tamanho do terreno e resolveu lotear o local e transformá-lo em um condomínio.
Segundo Chalréo, que é corretor de imóveis, a área foi dividida em 116 lotes avaliados, cada um, em R$ 70 mil.
“A valorização da região se deve ao estrangulamento do Rio de Janeiro, além da busca por qualidade de vida e segurança”, diz Chalréo.
Para a comerciante Lea Moura, que possui uma casa em Ponta Negra há 12 anos, os últimos anos se revelaram maravilhosos para quem investiu em imóveis.
“Com a valorização da região não penso em vender meu imóvel. E impressionante o número de casas que são construídas todos os anos na região. Além disso, alugo meu imóvel para temporada e é uma excelente fonte de rende”, comemora.
De acordo com Amaury Teixeira, diretor da construtora AG Prima, a praia e a tranquilidade da cidade são os principais atrativos. Além disso, muitas pessoas estão deixando os grandes centros para morar em cidades do interior, pois buscam qualidade de vida e oportunidades de emprego fora dos grandes eixos.
“Com o mesmo dinheiro que você compra um apartamento de dois, três ou quatro quartos no Recreio dos Bandeirantes, é possível adquirir um imóvel de alto padrão em Maricá. Reconhecemos o potencial do local e estamos à procura de terrenos para lançar um empreendimento residencial para a classe média-alta”, afirma o diretor da AG Prima.
Já na opinião de Paulo Fabbriani, presidente da Fator Realty, o desenvolvimento de Itaboraí por conta do Comperj está atraindo novos moradores para Maricá, que fica próximo a Itaboraí, mas que também permite aos moradores terem fácil acesso ao Rio de Janeiro, além de aproveitar as praias.
Melhor infraestrutura e geração de empregos
Também aproveitando esse crescimento a AlphaVille Urbanismo S.A. vai construir o condomínio Terras Alpha Maricá, que vai ocupar uma área de cerca de 398 mil me¬tros quadrados, num total de 612 lotes residenciais com área mínima de 360 metros quadrados.
“Com a chegada do Arco Metropolitano, que liga cinco rodovias, e do Comperj, esta valorização é inevitável. A cidade vai ganhar com atração de novos negócios, abertura de vagas de empregos e melhoria da infra-estrutura. Porém, é preciso que ela cresça com planejamento e com desenvolvimento urbano de alto padrão. E é essa a proposta da AlphaVille, que vai oferecer um residencial com qualidade de vida, lazer, segurança e integração com o meio ambiente”, afirma Fábio Valle, diretor comercial da empresa.
Priscilla Rangel
(21) 77577620
priscillarangel.corretora@gmail.com
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